רכישת נכס בקפריסין: מדריך שלב אחר שלב לישראלים
עודכן: 12 באוק׳
רכישת נכס בקפריסין על ידי משקיע ישראלי היא תהליך אפשרי ומקובל, אך היא מחייבת היכרות עם הדין המקומי, עם שלבי הרישום ועם העלויות הנלוות לעסקה. להלן מדריך מעשי לשלבי הרכישה המרכזיים, לנקודות הבדיקה החשובות ולשאלות שיש לברר לפני חתימה על הסכם.
שלב 1: הגדרת תקציב ובחירת אזור
לפני בחירת נכס יש להגדיר תקציב כולל, לא רק מחיר רכישה: מסים ואגרות, שכר טרחת עורך דין, בדיקות הנדסיות, ריהוט, תחזוקה וניהול. לאחר מכן יש לבחור אזור לפי קהל השוכרים, רמת הביקוש, עונתיות ועלויות הניהול. גם בתוך אותה עיר — בפאפוס, לרנקה, לימסול או ניקוסיה — ביצועי רחוב אחד עשויים להיות שונים מאוד מרחוב סמוך.
שלב 2: מינוי עורך דין קפריסאי בלתי תלוי
בכל עסקת נדל״ן בקפריסין מומלץ למנות עורך דין מקומי בלתי תלוי, שאינו מייצג את המוכר, היזם או חברת השיווק. תפקידו לבדוק את הזכויות בנכס, חובות ושעבודים, היתרי בנייה, מסמכי רישום, חוזה הרכישה והליכי אישור הנדרשים לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי.
שלב 3: בדיקת נאותות לפני חתימה
בדיקת זכויות הבעלות או זכויות היזם במקרקעין.
אימות היתרי בנייה, תוכניות מאושרות והתאמת הנכס למצב התכנוני.
בדיקת חובות, שעבודים, הערות, דמי ניהול והתחייבויות קיימות.
בנכס יד שנייה — ביצוע בדיקה הנדסית על ידי בעל מקצוע מקומי.
בפרויקט חדש — בדיקת ניסיון היזם, שלבי הבנייה, ערבויות, לוחות זמנים ומנגנוני מסירה.
עלויות עסקה עיקריות
עלויות הרכישה בקפריסין משתנות בהתאם לסוג הנכס, לשאלה אם מדובר בנכס חדש או יד שנייה, ולזכאות הרוכש להטבות מסוימות. בין היתר יש להביא בחשבון מע״מ, דמי העברה, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ועלויות ניהול. ככלל, מומלץ לבחון מראש תקציב כולל ולא להסתמך רק על מחיר הנכס המוצג בפרויקט.
בנכסים חדשים יש לבדוק אם העסקה חייבת במע״מ. שיעור מופחת של 5% מיועד, בכפוף לתנאים, לדירת מגורים עיקרית — ואין להניח שיחול על נכס להשקעה.
בנכסים יד שנייה יש לבחון דמי העברה ואגרות רישום בהתאם לשווי העסקה.
שכר טרחת עורך דין מקומי נגזר בדרך כלל ממורכבות העסקה ומהיקף השירות המשפטי.
יש להביא בחשבון גם עלויות ריהוט, תחזוקה, ביטוח וחברת ניהול, במיוחד כאשר הנכס מיועד להשכרה.
לוח זמנים אפשרי לעסקה
משך תהליך הרכישה תלוי בסוג הנכס, במהירות הבדיקות המשפטיות, בדרישות הרישום ובשיתוף הפעולה של המוכר או היזם. בעסקה מסודרת, מינוי עורך דין מקומי כבר בתחילת הדרך מסייע לקצר עיכובים ולזהות בעיות לפני תשלום מקדמות משמעותיות.
לפני תשלום מקדמה: חמש תשובות שצריך לקבל
בקשו מעורך הדין המקומי אישור כתוב לגבי הזכויות בנכס והשעבודים; בדקו שהתוכניות וההיתרים תואמים לנכס המוצג; קבלו פירוט של כל המסים והאגרות; בררו היכן מוחזקת המקדמה ובאילו תנאים היא מוחזרת; ובקשו תחזית הכנסה נטו לאחר ניהול, תחזוקה, מסים ותקופות ללא שוכר. בפרויקט שטרם הושלם יש לבדוק גם ערבויות, מועדי מסירה וסעדים במקרה של איחור.
מה בודקים בהשקעה — מעבר לרכישה
רכישה מוצלחת אינה נגמרת ברישום הנכס. הגדירו מראש מי יטפל בשוכר, מי יאשר תיקונים, כיצד תקבלו דוחות, כמה תעלה מכירה עתידית ומה יקרה אם תרצו לצאת מההשקעה בזמן שהנכס מושכר. את התשואה כדאי לחשב בשקלים וגם באירו, כדי להבין את סיכון שער החליפין.
לקריאה נוספת
המידע במדריך זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני רכישת נכס בקפריסין יש לבצע בדיקה פרטנית של הנכס, החוזה, המיסוי וההתאמה האישית של העסקה למשקיע.
Horizon Capital Group מלווה משקיעים ישראלים בבחינת עסקאות נדל״ן בחו״ל, לרבות בדיקת הפרויקט, סיכונים מסחריים, היבטי מיסוי ראשוניים וחיבור לגורמי מקצוע מקומיים.
יש לכם נכס מסוים על הפרק? השאירו פרטים ונחזור אליכם לבדיקת התאמה ראשונית לפני שתתחייבו לעסקה.
תגובות