מדריך מס לישראלים: מה צריך לדעת לפני רכישת נדל״ן בקפריסין 2026
עודכן: 12 באוק׳
מיסוי נדל״ן בקפריסין אינו מספר אחד. לפני שרוכשים נכס חשוב להפריד בין עלויות הרכישה, מס על הכנסות משכירות, מס בעת מכירה וחובות דיווח בישראל. הכללים תלויים בסוג הנכס, בזהות הרוכש, במעמד התושבות ובמבנה ההחזקה. מדריך זה מציג נקודות בדיקה לשנת 2026, ולא תחליף לחוות דעת מס פרטנית.
1. מע״מ ודמי העברה בעת רכישה
בעסקה החייבת במע״מ בקפריסין, יש לברר מראש מה שיעור המע״מ על הנכס ומה המחיר הכולל בחוזה. שיעור מע״מ מופחת של 5% מיועד, בכפוף לתנאים ולאישור, לרכישה או בנייה של דירת מגורים עיקרית; אין להניח שהוא חל על דירה להשקעה או להשכרה. כאשר העסקה חייבת במע״מ, ככלל אין דמי העברה בעת רישום הזכויות. בעסקה שאינה חייבת במע״מ, חלה כיום הפחתה של 50% בדמי ההעברה המחושבים. עורך דין מקומי צריך לבדוק גם את מצב הרישום ואת מועד העברת הזכויות בפועל.
2. הכנסות שכירות: מה בודקים
הכנסות משכירות של נכס בקפריסין עשויות להיות חייבות במס הכנסה מקומי. החל משנת המס 2026, הכנסות משכירות אינן חייבות עוד ב־Special Defence Contribution (SDC); לכן ההסבר הישן על SDC של 3% או על פטור מיוחד ממנו למשכיר Non-Dom אינו רלוונטי לשכירות שוטפת ב־2026. לפי רשות המסים בקפריסין, הכנסות משכירות של יחיד עשויות להיות כפופות גם להפרשת GHS בשיעור 2.65%, בכפוף לכללים החלים עליו. יש לחשב בנפרד הכנסה חייבת, הוצאות מוכרות והתחייבויות דיווח.
3. מדרגות מס הכנסה ליחידים ב־2026
מדרגות מס ההכנסה הכלליות ליחידים עודכנו בשנת 2026: 0% עד הכנסה חייבת של €22,000; 20% על החלק שבין €22,001 ל־€32,000; 25% בין €32,001 ל־€42,000; 30% בין €42,001 ל־€72,000; ו־35% על החלק שמעל €72,000. אלה מדרגות על הכנסה חייבת, לא שיעור מס אוטומטי על מלוא שכר הדירה, והן אינן קובעות לבדן את חבותו של משקיע ישראלי שאינו תושב מס בקפריסין.
4. החזקה באמצעות חברה ומכירת הנכס
אם שוקלים להחזיק נכס באמצעות חברה קפריסאית, אין להשתמש בשיעור מס החברות הישן של 12.5%. החל מ־1 בינואר 2026 שיעור מס החברות בקפריסין עלה ל־15%. החלטה אם להחזיק כיחיד או באמצעות חברה מחייבת בדיקה של מכלול המסים, עלויות הניהול, חלוקת רווחים והשלכות בישראל — לא רק השוואה של שיעור מס אחד.
במכירת נכס עשוי לחול מס רווחי הון בקפריסין, עם תנאים והקלות המשתנים לפי סוג הנכס והשימוש בו. אין להניח שפטור על דירת מגורים עיקרית חל על נכס שנרכש להשקעה. לפני חתימה כדאי לבקש סימולציה כתובה של מיסוי הרכישה, שנות ההחזקה והמכירה.
5. מה נדרש ממשקיע תושב ישראל
תושב מס ישראלי נדרש לבחון גם את הדיווח והמס בישראל על הכנסות ונכסים מחוץ לישראל. תשלום מס בקפריסין אינו יוצר בהכרח קיזוז מלא או אוטומטי בישראל. יש לבדוק עם רואה חשבון ישראלי את מסלול הדיווח, זיכוי מס זר ככל שחל, שערי מטבע ותיעוד ההוצאות. אין להסתמך על אמירה כללית בדבר אמנת מס בין המדינות בלי אימות משפטי של ההסדר התקף לעסקה.
רשימת בדיקה לפני חתימה
בקשו מעורך דין ורואה חשבון המנוסים בעסקאות חוצות גבולות תשובה כתובה לחמש שאלות: האם העסקה חייבת במע״מ; מהם דמי ההעברה והאגרות; מהי תחזית ההכנסה נטו לאחר מס והוצאות; כיצד ידווחו השכירות והמכירה בישראל ובקפריסין; ומה יקרה אם הנכס יימכר מוקדם מהמתוכנן. רק לאחר מכן אפשר להשוות בין עסקאות על בסיס תזרים נטו.
לקריאה נוספת
המידע נכון למקורות שנבדקו באוקטובר 2026, הוא כללי בלבד ואינו ייעוץ מס, משפטי או השקעות. תנאי הדין ונסיבות הרוכש עשויים לשנות את התוצאה.
רוצים לבחון עסקה מסוימת לפני חתימה? השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת היכרות ובדיקת התאמה ראשונית.
תגובות