מדריך מס לישראלים: כל מה שצריך לדעת לפני רכישת נדל"ן בקפריסין (2026)

קפריסין היא אחד היעדים הפופולריים ביותר למשקיעי נדל"ן ישראלים, ולא רק בגלל הים הכחול והאקלים הנעים. המסגרת המיסויית של קפריסין מציעה יתרונות משמעותיים לרוכשי נדל"ן זרים, ובפרט לישראלים. במדריך זה נסקור את כל ההיבטים המיסויים שכדאי להכיר לפני שחותמים על חוזה.

מדוע קפריסין נחשבת ליעד מיסויי אטרקטיבי?

קפריסין, חברת האיחוד האירופי מאז 2004, מציעה שילוב נדיר: מחירי נדל"ן אטרקטיביים, מיסוי נמוך ויציבות פוליטית ומשפטית. מס החברות עומד על 12.5% (הנמוך באיחוד האירופי), והמדינה חתומה על אמנות מס עם למעלה מ-60 מדינות, כולל ישראל.

מס רכישה (Transfer Tax) בקפריסין

בקניית נכס חדש מקבלן החייב במע"מ, מס הרכישה מתבטל לחלוטין. בנכסים יד שנייה, מדרגות המס הן:

• עד €85,430: 3%

• €85,431 עד €170,860: 5%

• מעל €170,860: 8%

מע"מ על רכישת נכס

רכישת נכס חדש מקבלן חייבת במע"מ של 19%. לנכס ראשון המשמש למגורים בקפריסין ניתן ליהנות ממע"מ מופחת של 5% עד 130 מ"ר ראשונים. משקיעים זרים שאינם מתגוררים בקפריסין ישלמו בדרך כלל 19%.

מס הכנסה על שכירות

הכנסות שכירות מנכסים בקפריסין חייבות במס הכנסה. מדרגות המס לתושבים זרים:

• עד €19,500: פטור ממס

• €19,501 עד €28,000: 20%

• €28,001 עד €36,300: 25%

• €36,301 עד €60,000: 30%

• מעל €60,000: 35%

כמו כן, חל Special Defence Contribution (SDC) בשיעור 3% על הכנסות שכירות לתושבי קפריסין. תושבים זרים (Non-Domiciled) פטורים מה-SDC, יתרון משמעותי למשקיעים.

מס רווחי הון: הפטור הגדול

זהו אחד היתרונות הגדולים ביותר של קפריסין. מס רווחי הון על נכסים עומד על 20%, אולם ישנם פטורים משמעותיים:

• פטור של €85,430 על מכירת נכס מגורים ראשוני

• מניות בחברות ציבוריות: פטור מלא ממס רווחי הון

• נכסים שנרכשו לפני 1980: פטורים

מעמד Non-Domiciled לישראלים

ישראלים שעוברים להתגורר בקפריסין יכולים לקבל מעמד Non-Dom. היתרונות:

• פטור מלא מה-SDC על דיבידנדים ושכירות, לתקופה של 17 שנה

• 60 ימי שהייה בלבד בשנה לצורך קבלת תושבות מס

• חיסכון משמעותי לבעלי הכנסות שכירות גבוהות

אמנת המס בין ישראל לקפריסין

ישראל וקפריסין חתומות על אמנת מס המונעת מיסוי כפול. ישראלים שמשלמים מס בקפריסין על הכנסות שכירות יכולים לקזז את המס ששולם מול חבות המס בישראל. חשוב להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בשני המשפטים לפני כל עסקה.

סיכום: מה כדאי לדעת לפני שרוכשים

קפריסין מציעה סביבת מס אטרקטיבית במיוחד, בפרט לישראלים. אפס SDC לבעלי מעמד Non-Dom, פטורים על רווחי הון ואמנת מס עם ישראל הופכים אותה ליעד השקעה מועדף ב-2026. עם זאת, כל עסקה דורשת ייעוץ עורך דין ורואה חשבון מקומיים.

בהורייזון קפיטל גרופ אנו מסייעים למשקיעים ישראלים לנווט את תהליך הרכישה, כולל ליווי משפטי ומיסויי. צרו קשר לייעוץ ראשוני ללא עלות.