שאלות ותשובות על רכישת נכס בחו״ל: מה משקיע ישראלי צריך לבדוק באמת

ריכזנו כאן את השאלות השכיחות ביותר שעולות אצל ישראלים השוקלים רכישת נכס בחו"ל, עם תשובות מבוססות על מקורות מאומתים.

האם ישראלים יכולים לרכוש נכס בקפריסין?

כן. ישראלים יכולים לרכוש נכסים בקפריסין. הרכישה מחייבת אישור ממועצת השרים הקפריסאית, שמתקבל בדרך כלל בתוך שבועות ספורים ומהווה פרוצדורה שגרתית. עורך דין קפריסאי מטפל בזה כחלק מתהליך הרכישה.

האם יש כפל מיסוי על הכנסות שכירות?

זה תלוי במדינה. ישראל ובריטניה חתמו על אמנת מניעת כפל מס (בתוקף מ-1963, עדכון 2019). ישראל ובולגריה חתמו על אמנה דומה (בתוקף מ-2003). לעומת זאת, ישראל וקפריסין לא חתמו על אמנת מניעת כפל מס (נכון לשנת 2025). ישראלים המשכירים נכס בקפריסין עשויים להיות חייבים במס גם בקפריסין וגם בישראל. ניתן לבקש זיכוי חד-צדדי על מס ששולם בחו"ל, אך הדבר אינו מובטח בחוזה בילטרלי. חובה להתייעץ עם רואה חשבון.

כמה הון עצמי נדרש?

לרכישה בהון עצמי מלא אין דרישת מינימום. אם מבקשים מימון מבנק מקומי בחו"ל, נדרש בדרך כלל הון עצמי גבוה יותר מאשר לרוכשים מקומיים. הדרישות משתנות לפי מדינה, בנק ופרופיל האשראי. יש לפנות ישירות לבנקים רלוונטיים לקבלת תנאים עדכניים.

האם ניתן לנהל נכס מרחוק?

בהחלט. חברות ניהול מקומיות בקפריסין, בולגריה ובריטניה מציעות שירות מלא. עלויות ניהול עומדות על 10% עד 20% מהכנסות השכירות, בהתאם לסוג השירות ומיקום הנכס.

מה ההבדל בין השקעה בקפריסין לבולגריה?

קפריסין מציעה מחירים גבוהים יותר, תיירות חזקה, תוכנית PR (Golden Visa), וקהילה ישראלית מבוססת. מחיר ממוצע בלימסול: כ-3,200 אירו למ"ר. בולגריה מציעה מחירי כניסה נמוכים יותר (ממוצע סופיה כ-2,310 אירו למ"ר, Q3 2025) ועם צמיחה מהירה של 16.3% (Q2 2025). כמו כן, בולגריה כן חתמה על אמנת מס עם ישראל, בניגוד לקפריסין.

כמה זמן לוקח תהליך הרכישה?

קפריסין: שלושה עד ששה חודשים מחוזה מקדמי ועד סיום. בולגריה: ארבעה עד שמונה שבועות. בריטניה: שמונה עד שש עשרה שבועות. בכל המקרים, מינוי עורך דין מקומי בשלב מוקדם מאיץ את התהליך.

יש לכם שאלות נוספות? צרו קשר לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות.